קניית דירה, ובאופן כללי רכישת נדל”ן – משרד, מחסן, קרקע לבנייה, שטח מסחרי וכו’ – הן עסקאות מורכבות מאוד ויקרות מאוד. אחרי יותר מעשור של עליות מחירים חדות ומתמשכות, ברוב המקרים אנחנו צריכים משכנתא כדי לממן את הקנייה. באופן טבעי לכל הלוואה שכזו יש עלות – עלות משמעותית וגם כזו שמשפיעה על ההכנסה הפנויה שלנו לאורך כל תקופת ההחזר, שיכולה להגיע גם ל-20-25 שנים ואפילו שלושים. המסקנה המתבקשת: כדאי לנסות להוזיל את העלות של המשכנתא וכך לחסוך סכומי כסף משמעותיים של עשרות אלפי שקלים. איך אפשר לצמצם את המחיר שאנחנו משלמים כדי לקבל את ההלוואה לצורך קניית הנכס? תכנון נכון, תמהיל אופטימלי לטווח הקצר והארוך גם יחד ומו”מ חכם מול הבנק/ים. למה חשוב לחשב במדויק את גובה המשכנתא המבוקשת? ההחלטה הראשונה לקראת לקיחת משכנתא היא כמובן קביעת גובה הסכום שנבקש מהבנקים. אחת הטעויות הנפוצות בתהליך המורכב היא לבקש סכום גבוה מדי. סיבה אחת לכך שמדובר בטעות היא שככל שההלוואה גדולה יותר, גם המחיר שלה גבוה יותר. סיבה שנייה היא שהסיכון לחוסר יכולת לעמוד בהחזרים החודשיים עולה כשהמשכנתא גבוהה מאוד, ועוד סיבה טובה לבצע קודם כל חישובים מדויקים היא שכל משכנתא מגיעה עם ביטוח ולמעשה שני ביטוחים – ביטוח חיים וביטוח מבנה. ככל שיתרת ההחזר בכל נקודת זמן גבוהה יותר, כך הפרמיה על הביטוחים גבוהה יותר, וזו יכולה להיות עוד הוצאה שמייקרת את העלות של המשכנתא. בהתאם המלצה חשובה אחת היא למצות קודם כל את מלוא ההון העצמי בכל הדרכים האפשריות. המלצה נוספת היא לחשב את כושר ההחזר הריאלי, בהתאם להכנסות הנוכחיות והצפי לעתיד, ובהתאם להגיש את הבקשה לבנקים, גם אם פירוש הדבר הוא לקנות דירה קצת יותר זולה. איך מגבשים תמהיל אופטימלי שחוסך מאות שקלים בחודש? המפתח העיקרי בהגעה להלוואה זולה הוא בניית תמהיל נכון. כל משכנתא מורכבת ממספר מסלולים, כשהבולטים שבהם הם פריים (שמבוסס על ריבית בנק ישראל), קל”צ (ריבית קבועה לא צמודה למדד), ריבית משתנה כל 5 שנים, ריבית קבועה צמודה ויש עוד אופציות כולל מסלולים צמודי מט”ח. כל אדם יכול לבחור איך לחלק את הסכום המבוקש בין מסלולים אטרקטיביים מבחינתו, בהתאם למספר פרמטרים. קודם כל יש מגבלות של בנק ישראל (למשל רק שליש מהסכום יכול להינתן במסלולים שבהם הריבית משתנה בתדירות של יותר מאחת ל-5 שנים ובפרט מסלול הפריים). לאחר מכן יש שיקולים לטווח המידי, בהתאם לגובה הריבית בכל מסלול, וגם שיקולים לטווח ארוך – אם למשל צפויה עלייה בשיעור האינפלציה בעוד שנה, האטרקטיביות של המסלולים צמודי המדד פוחתת. עוד שיקול הוא גמישות, כדי שניתן יהיה לשנות את הרכב המשכנתא אם יתרחשו שינויים משמעותיים בשוק ההון. בהתאם … המשך לקרוא איך היועצים של משכנתא גורו חוסכים לכם עד 100 אלף ש”ח במשכנתא